HTMX11 – Hotel Maxinvest

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Indicadores do FII:

Último Rendimento Pago Pelo FII
Data Base: 31/10/2018     Data Pagamento: 08/11/2018
Valor: R$ 1,2289
Cotação base: R$ 131,00     Rendimento %: 0,938%
Rendimento Médio
Rendimento médio ultimos 12 meses: R$ 0,7067
Rendimento % médio 12 meses: 6,474%


Liquidez (média três últimos meses)
Nº negócios/mês: 2066
Nº cotas negociadas/mês: 27603 (2,467%)
Nº cotistas: 11158*
Outros Informações:
Participação no IFIX: 0,291%
Patrimônio por cota: R$ 134,24*
Cotação/Valor Patrimonial: 0,976
*Conforme informe mensal de 10/2018.
Taxas:
Administração: 0,50%a.a. sobre o patrimônio (mínimo R$ 15.000,00 mensais corrigido pelo IGPM) acrescidos de 0,30%a.a do valor do patrimônio líquido.
Taxa de Gerenciamento de Ativo: 0,30% sobre o valor dos imóveis(corrigido anualmente de acordo com a avaliação especializada).
Escrituração: incluído na taxa de administração.
Consultoria:0,20%a.a.
Performance: 20% sobre patrimônio Líquido.

O recalculo dos indicadores é realizado no dia em que o FII informa pagamento de rendimentos, a verificação de informações sobre pagamento de rendimentos é feita diariamente durante a noite.

As informações e dados aqui apresentados tem por base informações publicadas por publicações especializadas, BM&FBOVESPA, CVM e/ou dos administradores dos próprios FII. Todo o cuidado é tomado na transposição desses dados, mas não nos responsabilizamos por nenhuma atitude tomada a partir do estudo do conteúdo deste site. Este site é apenas informativo. Não indicamos compra ou venda de qualquer ativo de acordo com as informações contidas aqui.

Não perca nenhuma atualização do mercado de Fundos Imobiliários

36 thoughts on “HTMX11 – Hotel Maxinvest

  1. Ola parabens pelo site ; excelente iniciativa; espero que continue por um longo periodo.
    Tenho duvidas de como fazer amortização para efeito de declaração de IR; tenho cotas do HTMX;
    Por ex: tenho 4 cotas ao preço de 266,06/cota; para amortização teria que descontar o valor da amortização do preço/cota?
    Como é feito na declaração do IR?

    1. Muito obrigado! Pretendo continuar sim, e na medida do possível ir melhorando cada vez mais.
      Respondendo sua duvida.
      Sim tem que diminuir a amortização do teu preço médio (ex: 266,06 – 1,40 = 264,66). Porem como a amortização não é lucro não ocorre incidência de imposto de renda sobre ela.
      Na declaração anual do IR tem apenas que informar quantidade de cotas e o preço médio ajustado ex.:
      Ano anterio: 4×266,06=1064,24
      Ano atual: 4×264,66=1058,64
      Isso usando como exemplo apenas o valor da ultima amortização, tem que ver todas amortizações que tiver durante o período que você estiver com as cotas.

  2. Olá boa tarde. Parabéns pelo site.
    Como sou novo no ramo gostaria de saber se com o processo de venda dos imóveis quem ficar comprado no papel terá um divisão melhor ou se devo pular fora já que o valor da cota vem caindo muito nos últimos tempos.
    Obrigado,

    1. Obrigado!
      Bom não tenho como responder a sua pergunta.
      Se ao final do fundo o valor pago em amortizações + rendimentos for menor que o valor que você pagou nas cotas, você vai sair perdendo.
      Mas não sei a que preço você comprou as cotas e muito menos qual vai ser o rendimento futuro do fundo.
      Da para fazer algumas analises e estimativas.
      Mas como tu pode ver aqui no site não faço analises, só divulgo os resultados e algumas informações.
      Abraço e desculpe não poder ajudar mais.

  3. Os rendimentos deste fundo ocorrem atravez de venda de imovéis ou o aluguel dos mesmos, se a venda de imovéis a tendencia é do fundo deixar de existir, como ficam os portadores de cotas do fundo elas simplesmente perdem valor e deixam de ser negociadas?

    Grato.

    1. Neste fundo o rendimento vem das duas coisas.
      Mas veja bem o fundo vender os imóveis e acabar não é necessariamente ruim nem quer dizer necessariamente que o cotista vai sair no prejuízo.
      Cada vez que o fundo vende um imóvel ele devolve o dinheiro originalmente investido naquele imóvel como amortização, e o lucro da venda como rendimento.
      Assim a cada amortização as cotas valem menos, mas qual é o problema se isso que ele vale a menos ele devolveu em dinheiro?!
      O problema é que comprando no meio desse processo de venda de imóveis a cotação pode estar muito distorcida, você pode estar pagando um preço muito alto que pode ficar acima do que o fundo ainda vai amortizar, e ai sim você pode acabar no prejuízo. Isso vale para todos fundo que pagam amortizações (a maioria dos fundos de desenvolvimento por exemplo). Fundos que pagam amortização são mais complicados de analisar.
      Quando o fundo terminar de vender os imóveis pagar as respectivas amortizações e rendimentos sim ele acaba e deixa de ser negociado.
      Bons Investimentos!

      1. Para entender melhor, deixo 2 perguntas:
        – O rendimento divulgado é mesmo “Rendimento”, ou também está embutida alguma amortização?
        – O valor patrimonial divulgado neste site corresponde ao valor dos imóveis em carteira?

        1. 1ª) A principio esse fundo não faz nenhum rolo entre rendimento e amortização anunciando tudo separado. Mas parte desse rendimento ainda pode ser devido a lucro da venda de algum imóvel que ainda não tinha sido distribuído ou que esteja sendo pago em prestações. Só o administrador para responder isso com segurança.
          2) Diria que mais ou menos pois o patrimônio liquido considera outras coisas como por exemplo dinheiro em caixa. Teria que olhar o informe mensal para ter certeza. Mas não faz muita diferença pois qualquer coisa que componha o patrimônio do fundo é indiretamente dos cotistas.
          Bons Investimentos!

  4. Caro L. Costa,

    Como vai?

    1) Sabe nos informar se há algum fundamento negativo no negocio que esteja imprimindo essa queda no valor da cota do HTMX11B? Digo fatores que não a alta do Juros ou Amortizações…..Caso positivo que peso você atribui a esse (s) novo (s) fator (es)?
    Uma relação Cotação/Valor Patrimonial próxima de 0,86, parece-me ser um bom negocio para esse fundo.

    3) Há alguma particularidade na relação Tx Selic x Cota para esse fundo ou ele tende a ser inversamente proporcional a semelhança dos negócios em FIIs?

    2) Algum comentário adicional para HTMX11B? O que vc tem projetado de tendencias para esse papel?

    Fique tranquilo em colocar suas opiniões que não somente as concentuais. Terei bastante discernimento e somente gostaria de escutar sua opinião critica.

    Vamos falando….

      1. Bom não sei se minha opinião vai ser muito útil, mas vamos lá.
        Eu invisto em FII por serem bons ativos geradores de renda então não fico preocupado com correlações com taxa SELIC. Não gosto muito deste tipo de comparação, pra mim renda fixa é uma coisa e renda variável é outra.
        (Não ignoro o fato de que a taxa SELIC interfere na cotação dos FIIs, só que tendo horizontes de investimentos mais longos e diversificando isso passa a ter menor importância, até por que a SELIC não vai subir eternamente)
        Não invisto em nenhum fundo que vai acabar (paga amortizações) 1º por que quero fundo que gerem renda (pelo período mais longo possível) 2º por que são mais difíceis de analisar. Veja que pagar amortizações não é necessariamente negativo, posso até estar perdendo oportunidades de ganhar mais dinheiro. Mas não faço investimento que vão contra o meu perfil, assim fica mais fácil dormir tranquilo toda a noites sem me preocupar se fiz um bom negocio ou não.
        Que eu saiba esse fundo não tem nenhum problema internamente, olhando o gráfico notei que tem vários meses com quedas fortes que não tem correlação com as amortizações essa não seria a primeira vez.
        Considero que para esse tipo de fundo (que paga amortização ou tem prazo para acabar) comprar com valores de Cotação/Valor Patrimonial abaixo de 1 é necessário para se ter algum lucro, mas não sei dizer se isso é suficiente para garantir o lucro.
        Bons Investimentos!

        1. Muito obrigado pelos comentários. Sempre úteis! Na verdade o que busco com a referencia da taxa de juros é a alocacao x momentos de minhas aplicações. Parece me bastante prudente empregar máximo esforço e formar patrimônio em fiis nesse momento, desfrutando no longo tempo dos rendimentos formados com cotas em melhor custo …o HTMX seria a parcela do risco. Tb de fato busco ser conservador.

          Com frequência acompanho vc citar a dificuldade de analisar fundos que pagam amortizações. Poderia nos dar um exemplo prático dessa complexidade na forma que vc a enxerga?

          Muito obrigado pela atenção!!

          1. Assim parece bem mais sensato o que você quer fazer. Só tem que cuidar também a parte psicológica do investimento, se a taxa SELIC continuar subindo por um tempo maior que o esperado e continuarmos a ver a cotação dos FIIs caírem? Vai estar preparado? Note que se tiver diversificado com por exemplo FIIs e Tesouro Direto fica mais fácil passar por uma situação destas. (Note que não quero te desmotivar a investir, mas esses questionamentos podem evitar dores de cabeças futuras e também aumentam as chances de você seguir sua estratégia sem ficar mudando no meio do caminho).
            Vou tentar montar um exemplo dos problemas em analisar os fundos que pagam amortização, mas vou precisar fazer umas contas que não tenho prontas e algum tempo para elaborar bem (vamos ver se da certo) aguarde.
            Disponha e Bons Investimentos!

          2. Tinha pensado em fazer alguma contas em cima dos dados do fundo RBAG (fundo que pagava amortizações e que já foi encerrado) porem ele tinha tipos de cotas diferentes (RBAG11 e RBAG12) o que torna as coisas ainda mais complicas e também o deixa muito diferente do HTMX.
            Nos relatórios quando eles anunciam a venda das unidades esta escrito assim: “foram vendidas X unidades hoteleiras por valores, em média, Y vezes superiores aos preços de aquisição atualizados pelo IPCA”. Eu me pergunto qual a relação entre valor de aquisição corrigido pela inflação e o valor atribuído pelas avaliações anuais (que é o valor usado calculo do valor patrimonial do fundo)? Esses números dificilmente seriam iguais não acha?
            De resto é mais ou menos o que já tinha escrito em outros fundos que amortizam: para ter lucro o valor de compra tem que ser menor que as amortizações futuras mais os rendimento futuros. Até da para estimar os rendimentos futuros mas é meio futurologia (na minha opinião). No caso do RBAG11 citado antes essa condição nem sempre foi satisfeita, da para ver que teve gente que saiu com muito lucro e outras com prejuízos enormes.
            Bons Investimentos!

    1. Vamos dar uma olhada em alguns trechos do primeiro paragrafo de um dos relatório mensais:
      “… Seguindo a estratégia original, o Fundo Maxinvest iniciou em agosto de 2011 um longo ciclo de desinvestimento … essa estratégia está sendo desenvolvida de maneira gradual, realizando o lucro com venda dos flats e devolvendo o capital aplicado inicialmente.”
      Da pra ver que a estratégia original já era comprar para depois vender e pegar o lucro da venda. O que mais pode acontecer com o fundo se a estratégia dele é vender os flats q ele possui? Só não se sabe quanto tempo vai demorar.
      Bons Investimentos!

  5. Sou novo nesse Mercado e estou começando a avaliar FIIs.
    Peguei esse caso – um fundo em processo de liquidação (HTMX) – para fazer um valuation.

    Quando há distribuição de lucros por alienação de unidades (ex.:HTMX11B), o valor já está liquido de imposto de renda ou sobre o valor declarado ainda terá o imposto retido na fonte?

    Parabéns pelo site e conteúdo. Ajuda e MTO!
    Abs
    Rogerio

    1. 1º uma pergunta, sem ofensa, se tu é novo nesse mercado por que não começar a estudar fundos mais simples, pra depois os mais complicados que fazem amortizações?
      Respondendo, não tem incidência de IR (pra pessoa física). O fundo distribui o rendimento dos alugueis e da venda dos imóveis tudo junto e valem as regras de isenção de IR de todos os fundos.
      Bons Investimentos!

      1. Oi L Costa,
        nao pretendo investir nesse fundo face a complexidade, porém queria entender um pouco mais e perceber se ha distorções de preço. Mas seu comentário é pertinente.
        Eu comecei a investir recentemente, mas num FII mais tradicional.
        Grato pelo tempo.
        Abs
        Rogerio

  6. Caro
    Acompanho e admiro o seu site e o considero uma ótima e confiável fonte de informação sobre FIIs.
    Verifiquei que o valor patrimonial do fundo HTMX11B está incorreto. O valor que consta no relatório de junho/15 do fundo é R$ 113.331.222,67.
    Parabéns e abraço.

    1. Obrigado!
      Esse valor que tu citou já é diferente do ultimo que consta no site da CVM (informe mensal de julho). E é da CVM que eu pego essa informação.
      Justamente por causa desse tipo de coisa que informo de qual informe mensal saiu o valor. Mas mesmo assim existe o risco deles corrigirem as informações e publicarem novamente, após eu ter verificado!
      Esse é mais um motivo pelos quais comprar fundos em processo de amortização é mais arriscado, e também o motivo de ter observações sobre isso aqui no site!
      Estou atualizando essa informação com os informes de julho que já saíram.
      Bons Investimentos!

  7. Acabei de enviar a seguinte mensagem ao BTG:

    “Prezados;

    Favor esclarecer a demonstração consolidada de resultados dos
    ultimos 6 meses do ultimo relatório.

    Nov/15
    Receitas 459.099
    Lucro Venda Imovel 897.477
    Operacionais -287.806 (como é possível auferir receita negativa????)
    além disso 897.477+(-287.806)=609.671….tem algo errado…) Esse
    valor é a despesa????

    Despesas 1.068.769 ( mês anterior foi de -181.094…esse numero com
    certeza deve estar errado)

    Resultado Liquido 714.516 (com os dados acima não se acha esse
    resultado)

    Solicito correção e republicação do relatório correto pois
    utilizo os dados em minhas analises.”

    É bom dar o alerta!

  8. Está correto entender que o que não é lucro, nas vendas de ativos, é distribuído na forma de amortização? Onde vejo quanto foi vendido (menos o lucro) X quanto foi distribuído como amortização?

    1. A principio é isso mesmo, o lucro e distribuído como rendimento e o resto como amortização.
      Os relatórios mensais tem informações sobre isso, se quiser saber mais do que tem lá só contatando diretamente o administrador.
      Para ter uma visão completa acho que só juntando as informações dos relatórios desde quando o fundo começou a fazer vendas.
      Bons Investimentos!

  9. O valor atual da cota hoje do htmx11b está em R$114,00 aproximadamente, comparando com o valor patrimonial por cota, que está em R$150,00 existe um desconto no preço atual dessas cotas? O Hotel Maxinvest ainda possui 293 unidades para serem vendidas, o que indica que ainda vai levar algum tempo para esse fundo acabar. Eu acho que apesar desse fundo está em fase de desinvestimento, suas cotas ainda possui boa liquidez no mercado, e dependendo da quantidade de interessados nesse fii a cotação pode ultrapassar a barreira dos R$150,00 o que seria um bom retorno sobre o capital investido.

    1. Além dos lucros de capital ganhos com a valorização das cotas, com a queda dos juros e uma possivél retomada da venda dos flats, o htmx poderá voltar a distribuir renda aos cotistas em forma de amortização.

      1. Amortização não é renda.
        Cada vez que o fundo amortiza ele passa a valer menos, se ele amortiza e te paga R$10 por cota as cotas passam a valer R$10 a menos, e o que você ganhou com isso a principio é nada.
        Você só vai ganhar com isso caso o fundo acabe e o somatório de todas amortizações que você recebeu seja maior do que seu o seu preço médio, ou caso você esteja fazendo trade.
        Bons Investimentos!

        1. Eu adquiri algumas cotas do htmx esperando uma possível valorização para obter um ganho de capital. Mas o valor da cota não pode superar a desvalorização causada pela amortização? ex: se eles amortizam e pagam R$10 por cota, com isso a cota passará a valer R$10 a menos, mas se existe um interesse do investidor em comprar htmx, o valor dessas cotas não poderão ser bastante superiores a ponto de tornar a desvalorização causada pela amortização algo insignificante ? Eu estava lendo uns comentários sobre esse fii, talvez apartir de 2017 o htmx voltará com as vendas dos flats que ainda restam na carteira, se esses flats forem vendidos a preços bem superiores ao preço que foram adquiridos, existe a possibilidade do investidor ter algum beneficio com éssas amortizações?

    2. A cotação baixa reflete perfeitamente o declínio dos proventos. O ponto de entrada é aquele onde o oposto pode ser observado e não esperançado. A reversão de tendência deve vir após a revitalização dos proventos, através de mais ocupação, não o contrário! Do jeito que está, é estado vegetativo.

    3. Esse fundo está com um bom desconto , uma retomada da economia pode , trazer bons rendimentos com a ocupação das unidades , 293 é um número significativo de unidades , concordo que ainda pode levar um bom tempo para esse fundo vir a acabar .

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